Цены на коммерческую недвижимость выросли на 15%. Почему так?
На это повлияло быстрое подорожание жилой недвижимости, в результате которого срок окупаемости объектов значительно увеличился, а привлекательность для инвесторов снизилась. Банки также добавили свою лепту и ужесточили условия выдачи льготных ипотечных кредитов. Коммерческая недвижимость за период пандемии не росла в цене и даже снизилась на 20%. И сейчас инвесторы начали активно вкладывать в нее свободные средства.
Смена инвестиционных интересов
По традиции, частные инвесторы на рынке недвижимости предпочитали размещать активы в жилые квадраты. Но ситуация изменилась в последнее время. Только за 1 год цены на жилье взлетели вверх, увеличив общий срок окупаемости инвестиций. При этом, предложений жилых квадратов в новостройках сократилось. На этом фоне интерес инвесторов с 2020 года стал смещаться в сторону коммерческих объектов. Спрос начал расти и составил 15%.
Особый интерес представляют коммерческие помещения стоимостью до 100 млн. рублей. Они наиболее ликвидны на рынке, легко перепродаются и сдаются в аренду. Учитывая общее состояние инвестирования в недвижимость, статистика показывает, что уровень в России восстановился до показателей 2019 года. Общая сумма сделок с недвижимостью составила 127,3 млрд. рублей за первое полугодие 2021 года. И это на фоне общего подорожания недвижимости на 17-19%.
На коммерческую недвижимость цены увеличиваются гораздо медленнее, чем на жилье. К примеру: до пандемии стоимость 1 кв. метра коммерческой недвижимости на 1 этаже в Москве составляла 380 тыс., в 2020 году выросла только до 402 тыс., а в 2021 году увеличилась до 420 тыс. рублей. И хотя реальные цены на квадраты даже падали в цене, собственники не стали спешить с реализацией и сдержали рынок, наметив рост.
Самые выгодные объекты для инвестирования
Наиболее востребованные коммерческие помещения для инвесторов, это небольшие объекты типа «стрит-ритейл», складские помещения и офисы. Общая доходность составляет примерно 9% и зависит от различных факторов. Популярным в последнее время становится краудфандинг. Порог входа составляет порядка 500 тыс. рублей, тогда как для инвестирования в целый объект необходимо иметь минимум 15 млн. рублей.
При инвестировании в коммерческие объекты важно понимать его значимость в месте локации. Если это торговое помещение, необходим человеческий трафик и расположенные в доступности жилые комплексы. Наличие больших сетевиков поблизости может существенно снизить привлекательность объекта. Это напрямую влияет на стоимость аренды площадей. В период пандемии востребованность помещений под общепит существенно снизилась, а площади под продукты питания и аптеки стали дефицитом.
На сегодня рынок недвижимости меняется и коммерческие объекты более выгодны при сдаче в аренду. Доходность квартир составляет в среднем 5%, а коммерческих помещений около 10%.
Эксперты полагают, что рынок коммерческой недвижимости и активность частных инвесторов будет расти. Стабилизацию прогнозируют к середине 2022 года.
