Внутренняя инфраструктура: плюс или минус?
В условиях существующей конкуренции на рынке недвижимости проекты с интересной концепцией, благоустроенной территорией и наличием развитой внутренней инфраструктуры пользуются большим спросом у покупателей.
Строя детские сады, школы, поликлиники и коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, девелопер снабжает жилой комплекс необходимой внутренней инфраструктурой, наличие которой может быть дополнительным фактором, привлекающим покупателя. Но плюс это или минус, кто несет бремя содержания данных объектов, как повлияет наличие развитой инфраструктуры на территории ЖК на стоимость квартиры? На эти вопросы отвечает коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.
Затраты на строительство внутренней инфраструктуры ЖК в среднем составляют около 20-25% от общего объема инвестиций в проект. Точные затраты зависят от плотности и масштабов застройки, размеров земельного участка, а также объемов возводимого жилья, отмечает Ольга. Наличие минимального набора инфраструктуры не только поднимает уровень проекта, но и увеличивает его прибавочную стоимость.
Одним из вариантов для застройщика является возведение социальной инфраструктуры и передача ее в собственность и дальнейшее управление местной администрации. В случае такой передачи застройщик снимает с себя дальнейшие расходы по эксплуатации и содержанию данного объекта, но при этом и не получает прибыль от его коммерческого использования. В ситуации, когда объект социальной инфраструктуры остается в управлении у девелопера, на него ложатся все дальнейшие расходы по эксплуатации объекта, но при этом он получает прибыль в виде арендных платежей или инвестиционную прибыль от продажи данных объектов.
Следовательно, вопрос создания объектов внутренней инфраструктуры силами застройщика – это вопрос, скорее, не желания, а взаимовыгодного сотрудничества «бизнеса» и «государства». И поэтому принятие закона «Об основах государственно-частного партнерства» является очень актуальным. Согласно данному законопроекту, застройщик или девелопер принимает на себя обязательства по полному или частичному финансированию объекта соглашения. Также может быть предусмотрен и переход прав собственности на данный объект частному партнеру.
Конечно, требования потребителя к количеству и качеству объектов социальной инфраструктуры различаются в зависимости от уровня и класса жилья. Но острая конкуренция на рынке недвижимости требует наличия хотя бы минимального набора объектов социальной инфраструктуры даже для новостроек эконом-класса.
Это могут быть магазины и пункты бытового обслуживания на первых нежилых этажах, детские и спортивные площадки, детский сад и гостевая парковка. Например, в ЖК «Прима Парк», помимо перечисленных объектов внутренней инфраструктуры, создан подземный паркинг на 1000 м/м, до 2016 г. будет также построена общеобразовательная школа. Все это повышает уровень объекта и увеличивает потребительский спрос.
Что касается жилых объектов бизнес-класса, то в них требуется не просто наличие необходимой внутренней инфраструктуры, но эта инфраструктура должна быть определенного класса и предоставляться либо сетевыми операторами услуг, либо операторами класса премиум. Это увеличивает стоимостную нагрузку на объект и, соответственно, на потребителя. Поэтому вопрос экономики проекта выходит на первый план.
На рынке загородного жилья при планировании строительства объектов социальной инфраструктуры необходимо учитывать размер земельного участка, количество корпусов и предполагаемое количество постоянно проживающих. К тому же, нельзя забывать и о сохранении ощущения приватности для жителей. В небольших загородных поселках делать собственную инфраструктуру экономически нецелесообразно: ведь либо приватность и огромные платежи за содержание, либо допуск посторонних лиц на свою территорию. В больших мультиформатных поселках наличие внутренней инфраструктуры просто необходимо. Особенно это касается объектов торговой и образовательной инфраструктуры.
В загородных коттеджных поселках девелоперы (застройщики) идут по пути уменьшения собственных издержек (инвестиций) при строительстве инфраструктуры. Прежде всего, строятся объекты, требующие минимальных инвестиций: игровые площадки для детей и открытые спортивные площадки. Фитнес-центры, бассейны, рестораны и магазины представлены только в 50% поселков, в основном, бизнес-класса.
Реже всего встречаются детские сады (28%), SPA-клубы (22%), пляжи (17%) и школы (11%). Более того, четверть всех поселков вообще не обладает инфраструктурой, т.к. девелоперы рассчитывают, что потребности их жителей будут удовлетворены объектами внешней инфраструктуры, расположенными в близлежащих населенных пунктах. Там, где хорошо развита внешняя инфраструктура, нет необходимости строить собственную, которая в несколько раз удорожает и так недешевое жилье.
На сегодняшний день довольно часто несколько загородных коттеджных поселков объединяются, чтобы создать общую инфраструктуру.
В случае создания собственной образовательной инфраструктуры, например, школы, детского сада, при отсутствии зрелого рынка образовательных услуг и крупных операторов детских садов и школ, любой подобный объект, по сути, является бременем для застройщика. Нерешенным остается и вопрос налогообложения. По действующему законодательству, застройщик может финансировать создание объектов социальной инфраструктуры только из собственной прибыли. Девелопер прокладывает за свой счет коммуникации, строит детские сады, школы, больницы, что, в конечном итоге, закладывается в стоимость квадратного метра.
Некоторые девелоперы ищут пути снижения стоимостной нагрузки на проект. Например, ГК «Глубина», девелопер проекта «Валь д´Эмероль», создала специальную компанию Unit Management & Development (UMD), которая будет выкупать у застройщиков, в первую очередь, входящих в состав ГК «Глубина», все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости, с последующей эксплуатацией и управлением.
Также могу привести пример с ЖК «Отрада», где уже работает собственная управляющая компания, обслуживающая частные коттеджи на территории ЖК. Данной компании будут переданы в управление все объекты инфраструктуры, и она будет осуществлять их обслуживание и эксплуатацию.
Такая схема позволит исключить расходы на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры из себестоимости жилья и, соответственно, из продажной цены квартиры. Это взаимовыгодный бизнес: жильцы получают газ, электричество, канализацию, водоснабжение, а от них - регулярные платежи, что позволяет сформировать устойчивые финансовые потоки.
