Поправки к 214-ФЗ
В июле 2016 года были приняты поправки в 214 Федеральный закон. Они предполагают повышение требований к финансовой устойчивости застройщиков, раскрытию информации и иные нововведения. Об этом и многом другом – в нашей беседе с генеральным директором Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергеем Ильясаевым.
С 1 января 2017 года вступят в силу поправки в 214-ФЗ. Какие изменения, на ваш взгляд, являются самыми важными?
Принятые новации окажут большое влияние на дальнейшее развитие рынка недвижимости. Думаю, прежде всего, стоит сказать о поправках, которые регламентируют требования к застройщикам и правила их деятельности. Речь идет об изменениях, касающихся размера уставного капитала застройщиков и связанных с ними юридических лиц. Он определяется пропорционально площади предполагаемой застройки.
С начала следующего года размер уставного капитала строительной компании должен составлять от 2,5 млн. до 1,5 млрд. руб. Если у нее нет возможности обеспечить требуемый объем финансовых средств, ей может прийти на помощь компания-поручитель. Она обязательно должна входить в состав учредителей застройщика. В этом случае поручитель несет солидарную и субсидиарную ответственность перед всеми дольщиками. На мой взгляд, это самая важная часть поправок по степени влияния на рынок.
Есть и другие нововведения, о которых также следует сказать. Они касаются работы компаний-застройщиков. Например, должности руководителя и главного бухгалтера не смогут занимать лица с судимостями по экономическим статьям. Поправки также предполагают запрет на привлечение денежных средств ликвидируемыми или банкротящимися застройщиками. Кроме того, будет введен и запрет на деятельность строительных компаний, которые внесены в реестр недобросовестных.
Следует отметить и то, что застройщикам будет запрещено расходовать средства на цели, не связанные со строительством. В рамках поправок предписывается раздельный учет денежной массы для каждого объекта.
Как вы оцениваете новые поправки, предполагающие повышение информационной открытости строительных компаний и их проектов?
Я считаю их довольно своевременными. Застройщики должны будут регулярно выкладывать на своих сайтах фотографии, на которых отражены темпы строительства объектов. Если говорить о нашей компании, мы постоянно размещаем фото со стройплощадки нашего жилого комплекса «Пироговская Ривьера», который возводится в Мытищинском районе Подмосковья. Кроме того, фотоотчеты размещаются в официальных сообществах в социальных сетях. Сегодня это общепринятая практика для большинства компаний. Однако еще остались некоторые фирмы, которые этого не делают. Кроме того, согласно новым поправкам доменные имена сайтов должны будут принадлежать именно застройщикам.
Многие эксперты говорят о том, что новые поправки сделают рынок недвижимости более цивилизованным. Как вы относитесь к такому мнению? И насколько сейчас защищены покупатели жилья?
На мой взгляд, сейчас рынок недвижимости можно назвать достаточно цивилизованным. Однако естественное развитие экономики и правовой системы приводит к совершенствованию нормативно-правовых актов. Речь идет о «шлифовке», благодаря которой ситуация в отрасли должна стать еще лучше.
Не секрет, что расходная часть строительства практически каждого жилого комплекса распадается в пропорции примерно 20/80, где 20% средств – собственные инвестиции застройщика, а остальные 80% - средства дольщиков. Это достаточно выгодный бизнес, который привлекает не только надежных, но и недобросовестных игроков. В таких условиях довольно остро встает вопрос о состоятельности того, кто называет себя застройщиком и начинает привлекать денежные средства. А состоятельность в экономике выражается в первую очередь финансово - у кого больше ресурсов, тот и более надежен.
В связи с этим нормирование размера уставного капитала согласно заявленному объему застройки - хороший способ ограничить список компаний, которые смогут построить тот или иной объект. Более того, не стоит забывать, что размер уставного капитала - это тот ресурс компании, которым она отвечает перед кредиторами в случае банкротства.
Сегодня в большинстве случаев юридические лица, учрежденные застройщиками, имеют минимально возможный размер уставного капитала в размере 10 000-50 000 руб. Конечно, этого недостаточно для того чтобы погасить свои обязательства. Таким образом, новые поправки имеют сепарационный эффект – они допускают на рынок только достойные компании.
Может ли внесение поправок привести к уходу с рынка каких-либо застройщиков? Как это скажется на объеме нового предложения?
Да, возможно, поправки приведут к тому, что сильные застройщики станут еще сильнее, а слабые не смогут продолжить работу на рынке. Но в этом и заключается регулирующая роль правовой системы: она обеспечивает эффективную работу рынка, исключая неблагонадежных игроков. Кроме того, не стоит забывать еще об одной стороне правоотношений в долевом строительстве - самих дольщиках, которые рискуют своими деньгами. В связи с этим новые поправки можно назвать изменениями, принятыми в интересах дольщиков, а не застройщиков.
На мой взгляд, после 1 января 2017 года ситуация на рынке останется довольно стабильной. Скорее всего, внесение поправок существенно не отразится на объеме нового предложения. Это связано с тем, что примерно 80% всех квартир в новостройках продают 20% наиболее крупных и финансово устойчивых компаний. В то же время оставшиеся 80% застройщиков реализуют только 20-25% квартир.
Поэтому либо произойдет укрупнение малых застройщиков, либо они навсегда уйдут с рынка. В результате объем предложения может снизиться на 5-7%. В то же время крупные девелоперы сегодня наращивают темпы освоения новых участков, выводят емкие проекты и тем самым вскоре смогут уравновесить рыночное предложение или даже увеличить его.
Не приведет ли уход ряда игроков рынка к появлению обманутых дольщиков?
Основополагающая статья 4 Гражданского кодекса РФ гласит, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к тем правоотношениям, которые возникли уже после их принятия и реализации. Поэтому объекты, которые возводятся в настоящее время с соблюдением правил законодательства, скорее всего, будут успешно достроены и сданы в эксплуатацию.
Если говорить о проектах, строительство и продажи которых еще не начались, обманутые дольщики могут появиться в двух случаях: при двойных продажах (сейчас это исключено благодаря регистрации всех договоров долевого участия в Росреестре) и финансовой несостоятельности застройщика, возникшей в процессе строительства жилого комплекса. Изменения в законе направлены на то, чтобы исключить вероятность второго случая.
На рынке будут работать компании, размер уставного капитала которых позволит обеспечить исполнение обязательств перед дольщиками в случае банкротства. Застройщики с ограниченными ресурсами к строительству допущены не будут.
