Покупка недвижимости на двоих
Покупка недвижимости на двоих, не являющихся супругами
Для многих молодых пар в наши дни штамп в паспорте является пустой формальностью. Отсутствие официальной регистрации брака ничуть не мешает им вести совместное хозяйство, рожать и воспитывать детей, совершать крупные «семейные» покупки. Но всю уязвимость своего положения супруги осознают, только когда союз распадается – что с «гражданскими» браками происходит даже чаще, чем с официальными. Поэтому правильное оформление дорогостоящей совместной собственности и, в первую очередь, недвижимости, – это не только разумная предусмотрительность на случай разлада, но и признак по-настоящему уважительных отношений между партнерами.
Как оформить недвижимость?
Хотя в последние десятилетия отношение к «гражданскому браку» в нашем обществе сильно смягчилось, партнеры, состоящие в незарегистрированных отношениях, должны четко понимать, что с точки зрения закона их союз считается сожительством, которое не влечет для «супругов» никаких правовых или имущественных последствий.
С точки зрения закона, «гражданским» считается брак, оформленный в ЗАГСе, но не подкрепленный церковным венчанием. А вот в народе этим словом называют как раз «неофициальные» отношения.
Как это выглядит на практике? Квартира, приобретенная законными супругами в браке, является их совместным имуществом, на долю в котором имеет право каждый из них. Однако если отношения не зарегистрированы, и пара решила разойтись недвижимость остается тому собственнику, на имя которого она была оформлена. Для того чтобы истребовать свою долю в судебном порядке, второй половине придется приложить массу времени и сил, причем вероятность удачного исхода дела крайне мала.
Как избежать такого рода неприятностей?
1. Покупаем недвижимость в долевую собственность. Это означает, что каждому совладельцу принадлежит собственная доля в общей недвижимости. Если доли отдельно не оговорены, они считаются равными. Однако в документе можно указать и другое соотношение. Для оформления договора обязательно личное присутствие всех покупателей при совершении сделки. Бывает, что сделку нужно оформить быстро, чтобы, например, воспользоваться выгодным предложением, а кто-то из супругов не имеет возможности участвовать во всех процедурах оформления. В таком случае он может выписать доверенность третьему лицу.
2. Передаем долю в собственности. Если в оформлении квартиры все же участвует только один собственник, который и оформляет недвижимость на себя, либо «супруги» озаботились юридическим статусом своей собственности уже после ее приобретения, перевести недвижимость в долевое владение можно и после покупки. Это можно сделать через договор дарения доли – но в данном случае нужно учитывать, что, поскольку гражданские «супруги» не являются близкими родственниками, одаряемому придется уплатить подоходный налог в размере 13 %.
3. Составляем брачный договор. Бывает и так, что супруги приобретают квартиру или апартаменты на одного собственника, еще находясь в незарегистрированных отношениях, а затем хотят пожениться. Не стоит рассчитывать, что квартира в этом случае автоматически перейдет в разряд совместно нажитого имущества. По закону она будет считаться добрачной собственностью того супруга, на которого оформлена, поэтому разделу в случае развода подлежать не будет. Чтобы защитить права второго супруга, при регистрации брака необходимо заключить брачный договор, в котором особо оговорить, что недвижимость, приобретенная до свадьбы, является совместной собственностью супругов.
Как получить ипотеку?
Сегодня многие банки достаточно лояльно относятся к «гражданским» бракам и позволяют незарегистрированным супругам оформить ипотеку на приобретаемую совместно квартиру. В этом случае может учитываться доход обоих партнеров, что означает более выгодные условия кредита. Однако незарегистрированные союзы не могут претендовать на льготные «семейные» ипотечные программы (например, акции для молодых семей в Сбербанке) и могут столкнуться с ограничениями, если захотят использовать при погашении кредита материнский капитал.
При оформлении ипотеки, в зависимости от политики банка, возможны несколько вариантов:
1. Банк выдает кредит двоим супругам, недвижимость оформляется на одного. В этом случае основным заемщиком считается владелец недвижимости, а второй становится созаемщиком. Позиция созаемщика уязвима – при «разводе» он может потерять и квартиру, и выплаченные по кредиту деньги. Чтобы впоследствии можно было документально подтвердить факт выплат по кредитным обязательствам, юристы рекомендуют супругам осуществлять их по очереди через кассу банка на собственное имя. Впоследствии, опираясь на эти документы, созаемщик может потребовать возврата внесенных средств.
2. Банк выдает кредит обоим супругам, недвижимость оформляется в долевую собственность. Этот вариант можно считать наиболее надежным. Единственный подводный камень состоит в том, что ответственность по исполнению кредитных обязательств является солидарной. Это означает что, если один из заемщиков вдруг откажется выплачивать свою часть, все тяготы лягут на плечи второго заемщика, независимо от его доли.
3. Кредит и квартира оформляются на одного супруга. Для второго супруга этот вариант является наихудшим – при разрыве отношений будет практически невозможно доказать свое право на долю в квартире или финансовое участие в погашении кредита. К тому же, при выдаче кредита в этом случае учитывается доход только одного из гражданских супругов. Какими бы ни были причины, удерживающие вас от получения штампа в паспорте, такая крупная покупка, как квартира – хороший повод их пересмотреть. Законный брак – это не только лучшая, но и зачастую единственно возможная защита для имущественных прав каждого из супругов.
