«Перед кризисом мы пасовать не собираемся»
Другие утверждают, что кризис затронул и застройщиков, прогнозируя серию банкротств строительных компаний и рост числа замороженных проектов в 2015 году. О фактической ситуации на первичном рынке жилья Московской области мы попросили рассказать директора департамента маркетинга и продаж группы компаний «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова — человека, который каждый день видит и стройки, и покупателей, и реальную динамику рыночных показателей.
Для начала, давайте подведем итоги прошлого года: действительно ли спрос на недвижимость был ажиотажным, или застройщики скорее выдавали желаемое за действительное, чтобы «подстегнуть» потенциальных покупателей?
Здесь нет однозначного ответа, спрос на рынке новостроек Подмосковья был неровным: в одних новостройках квартиры распродавались за считаные недели, другие простаивали без покупателей. Но в среднем по рынку, безусловно, спрос заметно увеличился. В основном — за счет роста числа «инвестиционных» покупателей. Люди утратили доверие к деньгами, единственной «твердой валютой» для них стал квадратный метр. Кто-то достал деньги из-под подушек и закрыл вклады в банках. Кто-то в принципе планировал приобретение недвижимости в отдаленной перспективе и, подвергнувшись общим настроениям, ускорил этот процесс. К декабрю доля сделок, заключаемых инвесторами, достигла 50%. Резкие всплески спроса в наших проектах мы фиксировали с каждым новым экономико-политическим событием: в начале года, в конце лета — начале осени и, разумеется, во второй половине декабря, когда рубль упал до минимума. В предновогодние недели число сделок возросло в разы.
Эта ситуация, вероятно, позволила застройщикам «задирать» цены? Так насколько в итоге они выросли за год?
На протяжении всего года увеличение инвестиционного спроса на недвижимость провоцировало плюсовые корректировки стоимости «квадрата» в области. Но, опять же, мы должны учитывать такой фактор, как неоднородность рынка. В жилых комплексах, возводимых ГК «Лидер Групп», минимальная стоимость квадратного метра выросла за год на 15-20%, в зависимости от конкретного проекта. Можно сказать, что наша ценовая политика в 2014 году была на удивление однозначной: мы регулярно повышали цены, было и несколько внеплановых индексаций, обусловленных всплесками спроса. Но основной причиной удорожания квартир все-таки стало повышение стадии готовности проектов.
Много ли сделок заключалось в прошлом году с привлечением ипотеки? Особенно интересен с этой точки зрения декабрь — месяц, когда Центробанк РФ повысил ключевую ставку до 17%, что, по словам большинства экспертов, фактически «убило» жилищное кредитование.
Рост доли ипотечных сделок стал одной из ярчайших тенденций прошлого года: люди опасались предстоящего роста ставок и потому стремились оформлять договоры с банками как можно быстрее. В итоге мы получили весьма впечатляющую статистику: если в 2013 году не более 50% покупок в проектах ГК «Лидер Групп» совершалось с привлечением ипотеки, то к декабрю 2014 года в некоторых жилых комплексах доля кредитных приобретений достигла 70% - несмотря на то, что некоторые банки к началу зимы успели существенно ужесточить требования к заемщикам. В преддверии Нового года число ипотечных покупок стало снижаться из-за увеличения ключевой ставки ЦБ до 17% и последовавшего сокращения объемов выдачи кредитов.
Фактически, в конце года банки новых кредитов не выдавали, а лишь завершали оформление займов по ранее одобренным заявкам. Хотя для части клиентов, которые не успели подписать кредитный договор по ранее одобренной ставке, ставка была пересмотрена примерно на два процентных пункта.
Так что будет с ипотекой в дальнейшем? Существуют какие-либо инструменты, способные ее заменить?
Существует рассрочка, но она вряд ли когда-нибудь сможет заменить ипотеку в полном объеме. Это кардинально разные инструменты: ипотечные кредиты долговременны, и ежемесячные платежи по ним существенно ниже, чем при покупке в рассрочку. Но, тем не менее, мы вводим длительные рассрочки – как альтернативное предложение в целом. В основном это касается больших корпусов, срок строительства которых, соответственно, достаточно длительный.
Кроме того, я все же думаю, что ипотека свое развитие в России продолжит: ведь без ипотеки и рынок не сможет продолжать свое развитие. Если образно говорить, в декабре она не «умерла», а «впала в кому», а теперь постепенно из нее выходит за счет введения государственных мер поддержки жилищного кредитования. Правительство уже готово выделить 20 млрд рублей на субсидирование ставки по ипотеке, обсуждаются и другие меры. Так что «хоронить» этот инструмент приобретения жилья пока рано, и возрождение ипотеки – это неминуемый процесс. Вопрос только в сроках.
С прошлым годом все-более менее понятно, а каким стало начало года нынешнего? Как вели себя покупатели в январе, ажиотаж на рынке сохраняется?
В январе ажиотажа не было, активность покупателей заметно снизилась. Вообще новогодние каникулы — это традиционный период спада продаж на рынке недвижимости. Кроме того, снижению интереса покупателей к приобретению квартир в начале года способствовало сокращение ипотечного кредитования и беспрецедентные продажи декабря. Но надо учитывать, что январь — это, с точки зрения статистики рынка, месяц бесполезный, то есть не показательный. Делать какие-то выводы, прогнозы, анализировать показатели продаж можно будет только в конце февраля. Можно однозначно зафиксировать лишь фактор ожидания падения цен, но сейчас это вряд ли возможно.
Ваш прогноз на текущий год: что будет с ценами на новое жилье в Подмосковье? Довольно сложно сегодня делать какие-либо прогнозы. Многое будет зависеть от внешних факторов: политической ситуации, мировых цен на нефть, курсов валют.
Могу предположить, что до конца 2015 года разнонаправленная динамика цен на первичном рынке жилья Московской области сохранится: в высококачественных проектах рост цен, обусловленный ростом строительной готовности объектов или же дальнейшим обесцениванием рубля, составит 1-2% в месяц; в низколиквидных жилых комплексах возможно существенное снижение стоимости «квадрата». Однако, при снижении цен есть большой риск заморозки проектов, особенно - для мелких застройщиков. И покупателям надо на это обратить внимание.
Расскажите о планах Вашей компании на текущий год. Будете ли Вы их пересматривать из-за сложившейся экономической ситуации?
Наши планы пока остаются прежними. ГК «Лидер Групп» — устойчивая структура, существующая на протяжении более чем 20 лет. Можете себе представить, сколько внешних кризисов мы уже пережили, и перед нынешним пасовать не собираемся. В 2015 году начнем строительство вторых очередей микрорайонов «Лобня Сити» (Лобня) и «Город Счастья» (Домодедово), продолжим строительство жилого квартала «Лидер Парк» (Мытищи) и планируем ввод первой очереди. Планируется также ввести в эксплуатацию наш первый проект в Московском регионе - ЖК «Менделеев» (Химки).
Источник : http://www.utro.ru/articles/2015/02/19/1234527.shtml
