Копить или купить?
Ответить на этот сложный вопрос попытались эксперты на семинаре, организованном ГК «МИГ-Недвижимость» в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ.
Партнер Provereno.Ru Александр Пыпин, исполнительный директор «Sezar Group» Гасан Архулаев, генеральный директор «Главмосстрой-Недвижимость» Павел Лепиш, коммерческий директор ФСК «ЛИДЕР» Григорий Алтухов, маркетолог-аналитик ГК «МИГ-Недвижимость» Елена Чегодаева дали советы начинающим инвесторам, рассказали, как и в какую недвижимость можно и нужно инвестировать, как определить надежного застройщика, в общем, как вложить и преумножить свои сбережения.
Модератором семинара выступила руководитель ИРН-Консалтинг Татьяна Калюжнова.
Елена Чегодаева («МИГ-Недвижимость») рассказала об основных принципах инвестирования.
Существуют две основные стратегии инвестирования: спекулятивная, основанная на перепродаже квартиры, и рентная – на сдаче квартиры в аренду. Спекулятивная более рисковая, но более прибыльная - 25% годовых, рентная - долгосрочная, 5-8% годовых. Чтобы принять решение об инвестировании, нужно правильно выбрать локацию, объект и время инвестирования.
Самое главное – это локация (местоположение) проекта. Наиболее интересна локация в радиусе до 5-7 км от МКАД (Красногорский район, Химки, Балашиха, Королев, Реутов). Это высокий темп роста средней стоимости 1 кв. м. (в среднем, 4,5%), хорошая транспортная доступность, развитая внешняя социальная инфраструктура, но и высокий порог входа в проект (от 2,3 до 3 млн руб.),
Отдельно можно сказать о Новой Москве (6 - 25 км от МКАД), лидеры роста - г. Щербинка, п. Марьино, п. Десеневское. Среднемесячный темп роста ниже - 3,2%, но и минимальный порог входа - 2,3 млн руб.
Новая локация, которая находится в начале своего развития, расположена в 10 - 15 км от МКАД (Лобня, Щелково, Подольск, Домодедово). Это более низкий порог входа в проект – от 1,8 млн. руб., среднемесячный темп роста средней стоимости 1 кв. м - пока 1,5%, но улучшение транспортной ситуации, достаточное количество свободных площадок, возможность роста стоимости 1 кв.м. делают объекты в данной локации весьма перспективными.
Александр Пыпин (Provereno.ru) рассказал о выборе объекта инвестирования и времени покупки - продажи квартиры. Приобретать квартиру Александр советует на старте продаж или котловане. Для покупки квартиры со скидкой предложил использовать предварительные продажи, вести персональные переговоры с руководством компании, осуществлять оптовые покупки и использовать длительное бронирование.
Продавать квартиру с целью получения спекулятивного дохода нужно на пике роста стоимости, через 9 - 12 месяцев с момента открытия продаж. Именно поэтому наиболее ликвидной является 1-комнатная квартира или квартира - студия от 28 кв. м. в быстровозводимой панели, в мало – и среднеэтажных жилых комплексах с хорошей транспортной доступностью, а также в точечной застройке. Особенно он выделил жилые комплексы рядом с железнодорожными станциями.
В качестве возможного объекта Александр назвал апартаменты, но не рекомендовал покупать квартиры в жилых комплексах с количеством очередей строительства больше 2 и большие 1,2,3- комнатные квартиры.
Гасан Архулаев («Sezar Group») подробно остановился на локации Новой Москвы, которую он считает наиболее активно развивающейся в Московском регионе. Здесь наблюдается высокий спрос на жилье, связанный с планами по транспортному развитию новых территорий, достаточное количество неосвоенных площадок и благоприятная экология. Также он считает, что инвестиционно-привлекательный объект должен обладать яркой запоминающейся концепцией, привлекательной архитектурой и иметь хорошую транспортную доступность. Именно такие квартиры можно не только реализовать с большей маржей, но, впоследствии, выгодно сдавать и получать стабильный рентный доход.
Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») в своем выступлении еще раз обратил внимание на важность проверки надежности застройщика. Компания-застройщик должна иметь портфель реализованных проектов, сданных вовремя, исполнение обязательств по кредитным линиям и т.д. Реализация квартир должна вестись только по ФЗ-214. Кроме того, компания должна быть открыта: на сайте объекта должна находиться вся документация по проекту (разрешение на строительство, проектная декларация и т.д.), отмечено сотрудничество с банками, страховыми компаниями. Прежде чем аккредитовать тот или иной проект, банки тщательно проверяют репутацию застройщика и надежность самого проекта.
Павел Лепиш «Главмосстрой-Недвижимость» рассмотрел возможность инвестирования в новостройки г. Москвы. Минимальный порог вхождения в проект он оценил на уровне 6 млн руб., но отметил, что подобных проектов становится все меньше, т.к. практически не осталось свободных строительных площадок. Стоит обратить внимание на застройку бывших промышленных территорий. Кроме того, не нужно бояться брать ипотеку для приобретения квартиры с инвестиционными целями.
В любом случае, тщательно изучите объект инвестиций, получите максимум информации о нем и компании-застройщике, не поленитесь - проверьте все лично (съездите на стройплощадку, почитайте отзывы в интернете), проконсультируйтесь со специалистами (юристами, риэлторами, финансовыми консультантами). И не забывайте: любые инвестиции требуют внимания, а ваши собственные – самого пристального.
