Анализ первичного рынка многоквартирной жилой недвижимости «новой» Москвы и Московской области в радиусе 15 км от МКАД IV квартал 2014

Основную роль в 4 кв. 2014 года на рынке жилой недвижимости играли внешние факторы. Снижение цены на нефть – основной доходной статьи бюджета РФ и резкое ослабление рубля с конца ноября 2014 года, а также в целом напряженная внешнеполитическая и экономическая ситуация в РФ стали катализатором для необычайно высокого уровня спроса на всех потребительских рынках в общем, и на рынке недвижимости в частности. Как следствие, девелоперы попытались вывести на рынок новые объемы предложения. При этом стоит отметить рост доли ипотечных сделок – по различным данным девелоперов доля ипотечных сделок выросла в 4 кв. 2014 года до 35-40%, а в некоторых проектах достигала 90%.

В декабре 2014 года произошло одно из ключевых для рынка жилой недвижимости событий – ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 17%, сразу на 6,5 п.п. Следствием этого стало практически мгновенное удорожание ипотечного кредитования и рост цен в проектах. По некоторым проектам цены изменялись в декабре до 10 раз. Ниже описаны основные показатели рынка жилой недвижимости исследуемой локации по итогам 4 кв. 2014 года.

Отмечен выход большого объема нового предложения на первичном рынке жилой недвижимости исследуемой локации. Объем предложения новых вышедших проектов в количестве корпусов сопоставим с аналогичным показателем в 3 кв. 2014 года - около 150 корпусов, однако в суммарной площади квартир данный показатель оказался на 47% больше. Всего в новых корпусах вышло около 736,2 тыс. кв. м жилья.

По итогам 4 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 072 корпусов в продаже по Московской области и «новой» Москве, или около 3,16 млн. кв. м квартир в предложении. По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в количестве корпусов сократился на 3,2%, суммарная площадь квартир в предложении, напротив, выросла на 20,1%.

За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) объем предложения в количестве корпусов вырос на 8%, в то время как суммарная площадь квартир в предложении незначительно сократилась на 0,8%. Это связано с тем, что в течение года вышло несколько новых масштабных малоэтажных проектов.

Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 4 кв. 2014 года составила 90,0 тыс. руб./кв. м. По сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 1,9%. При этом средневзвешенная цена в «новой» Москве выросла на 3,3% и составила 108,3 тыс. руб./кв. м. На территории Подмосковья средневзвешенная цена составила по итогам отчетного периода 87,6 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 2%. Разница в средней цене на новостройки Подмосковья и «новой» Москвы составила в 3 кв. 2014 года 23,5% (в 3 кв. 2014 года разница составляла 22%). За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) средневзвешенная цена исследуемой локации выросла на 10,9%. В новостройках «новой» Москвы цена выросла на 23%, в новостройках Подмосковья рост цены составил 9%.

В распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет около 66-67% предложения, доля экономкласса составляет 21-23% от общего объема предложения, доля квартир бизнес-класса составляет около 11-12%.

По сравнению с 3 кв. 2014 года предложение в домах экономкласса сократилось на 18,3% в количестве корпусов и выросло на 6% в суммарной площади квартир. Предложение в сегменте комфорт-класса выросло в количестве корпусов на 2,8%, в суммарной площади квартир на 21%.

По итогам 4 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки комфорт-класса составила 84,0 тыс. руб./кв. м (-0,5%), в сегменте экономкласса – 81,4 тыс. руб. кв. м (-1%). В сегменте бизнес-класса средневзвешенная цена выросла на 6,1% по сравнению с 3 кв. 2014 года и составила 139,6 тыс. руб./кв. м.

В дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса (Сколково) сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 123,8 тыс. руб./кв. м, на втором месте «новая» Москва, где средняя цена составила 108,2 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене новостройки г. Реутова, 97,3 тыс. руб./кв. м.

В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 41%. На втором месте по объему предложения находятся дома на стадии фундаментных работ, 22% (для сравнения, в 3 кв. 2014 года на втором месте по объему предложения были дома на стадии внутренних монтажных работ). По сравнению с 3 кв. 2014 года значительно вырос объем предложения в домах на стадии фундаментных работ, практически в два раза, а также в домах на стадии активного строительства, на 38%. Сократился объем предложения в домах на начальном этапе строительства (-27%), в основном это связано с ростом стадии строительной готовности.

По итогам 4 кв. 2014 года отмечен рекордный уровень потребительского спроса. Основой для такого уровня спроса послужили такие факторы как снижение цены на нефть и резкое ослабление рубля, начавшееся в конце ноября. Все это послужило тому, что покупатели поторопились вложить свободные денежные средства в недвижимость.

Макроэкономическая ситуация в России продолжает демонстрировать признаки ухудшения. Недоступность кредитования, как для банков, так и для населения в значительной степени будут сказываться на потребительской и девелоперской активности, тем самым усугубляя ситуацию на рынке.

Таким образом, в 2015 г. стоит ожидать сокращения уровня спроса за счет снижения доходов населения, исчерпания накопленных средств, а также снижения доступности ипотечных кредитов. Потребительская активность не будет стимулировать рост цен, однако часть застройщиков будет пересматривать ценовую политику в сторону увеличения цен продаж из-за роста себестоимости строительства и рисков.

Кроме того в настоящий момент экономика в общем и рынок недвижимости в частности в значительной степени характеризуются фактором неопределенности. В такой ситуации многие девелоперы могут занять выжидательную позицию и придержать новые проекты от выхода на рынок в 2015 году (по крайней мере, в первой половине). Также участники рынка будут ожидать реальных действенных шагов со стороны государства по нивелированию негативного воздействия кризиса – как минимум снижения ключевой ставки, что позволит реанимировать ипотечное кредитование и стимулировать спрос.

Анализ объема и структуры предложения

По итогам 4 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 072 корпусов в продаже по Московской области и «новой» Москве, или около 3,16 млн. кв. м квартир в предложении. По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в количестве корпусов сократился на 3,2%, суммарная площадь квартир в предложении, напротив, выросла на 20,1%.

За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) объем предложения в количестве корпусов вырос на 8%, в то время как суммарная площадь квартир в предложении незначительно сократилась на 0,8%.

В 4 кв. 2014 года в продажу вышло более 151 нового корпуса, суммарная площадь нового предложения составила более 736,2 тыс. кв. м. Объем нового вышедшего предложения в количестве корпусов практически равен аналогичному показателю в 3 кв. 2014 года, при этом в суммарной площади квартир объем нового предложения в 4 кв. 2014 года оказался на 47% больше, чем по итогам 3 кв. 2014 года. Это связано с тем, что в 3 кв. 2014 года в числе нового предложения вышел значительный объем малоэтажного жилья, а в 4 кв. 2014 года в основном в продажу выходили корпуса в уже реализуемых проектах.

Также стоит отметить, что в 4 кв. 2014 года на фоне ажиотажного спроса на квартиры, связанного в основном со снижением цен на нефть и ослаблением рубля многие девелоперы поспешно выводили новые объемы квартир.

На долю квартир в «новой» Москве пришлось около 11% от общего объема предложения в пределах 15 км от МКАД в суммарной площади квартир или 17,8% в количестве корпусов. По сравнению с 3 кв. 2014 года доля квартир в «новой» Москве сократилась с 13% до 11%.

По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в Подмосковье вырос на 22% в суммарной площади квартир, в «новой» Москве на 8%. За год (по сравнению в 4 кв. 2013 года) объем предложения в суммарной площади квартир в «новой» Москве сократился на 21%, а Подмосковье, напротив, вырос на 2,7%.

В распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет около 66-67% предложения, доля экономкласса составляет 21-23% от общего объема предложения, доля квартир бизнес-класса составляет около 11-12%. По сравнению с 3 кв. 2014 года предложение в домах экономкласса сократилось на 18,3% в количестве корпусов и выросло на 6% в суммарной площади квартир. Предложение в сегменте комфорт-класса выросло в количестве корпусов на 2,8%, в суммарной площади квартир на 21%.

На территории «новой» Москвы доля предложения комфорт-класса составляет 58% в суммарной площади квартир, экономкласса – 27%. По сравнению с 3 кв. 2014 г. объем предложения экономкласса сократился на 7%, а в сегменте комфорт-класса вырос на 11%. На территории Подмосковья доля комфорт-класса составляет 69%, экономкласса – 20%. По сравнению с 3 кв. 2014 г. объем предложения в сегменте экономкласса вырос на 8%, в сегменте комфорт-класса прирост составил 22%. На территории «новой» Москвы объем предложения бизнес-класса составил 15%, в Подмосковье – 11%.

Наибольший объем предложения бизнес-класса (в суммарной площади квартир) сосредоточен в западном направлении, таких районах как Красногорский, Одинцовский, и городской округ Химки. Доля предложения квартир экономкласса в данных районах незначительна. В прочих районах большая часть предложения относится к сегменту комфорт-класса.

В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 41%. На втором месте по объему предложения находятся дома на стадии фундаментных работ, 22% (для сравнения, в 3 кв. 2014 года на втором месте по объему предложения были дома на стадии внутренних монтажных работ).

На дома, на стадии внутренних монтажных работ и подготовки к Госкомиссии, приходится около 19% от общего объема предложения. Доля предложения квартир в домах, сданных ГК составила 12%. По сравнению с 3 кв. 2014 года значительно вырос объем предложения в домах на стадии фундаментных работ, практически в два раза, а также в домах на стадии активного строительства, на 38%. Сократился объем предложения в домах на начальном этапе строительства (-27%), в основном это связано с ростом стадии строительной готовности.

В распределении по классам в сегменте бизнес-класса основной объем предложения относится к корпусам на стадии активного строительства, около 33%, также и в сегменте комфорт-класса, около 45% от общего объема предложения относится к домам на стадии активного строительства. В сегменте экономкласса большая часть объема предложения относится к домам на стадии фундамента, около 39%.

В зависимости от класса различается средняя площадь квартир в предложении. Причем среди однокомнатных квартир комфорт и экономкласса средняя площадь квартир практически не различается. Это связано, в том числе и с тем, что однокомнатные квартиры небольших площадей по более низким ценам уходят с рынка в первую очередь, как наиболее ликвидное предложение.

По двухкомнатным квартирам разница в средней площади квартир по различным классам составляет около 4 кв. м. По трехкомнатным квартирам – разница между классами в средней площади квартир составляет между эконом и комфорт-классом около 7 кв. м, между комфорт и бизнес-классом составляет 30 кв. м.

Ценовой анализ

Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 4 кв. 2014 года составила 90,0 тыс. руб./кв. м. По сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 1,9%. За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) средневзвешенная цена выросла на 10,9%.

В территориальном распределении по итогам 4 кв. 2014 г. средневзвешенная цена в «новой» Москве выросла на 3,3% и составила 108,3 тыс. руб./кв. м. За год средневзвешенная цена в новостройках «новой» Москвы выросла на 23%, в новостройках Подмосковья рост цены составил 9%.

На территории Подмосковья средневзвешенная цена составила по итогам отчетного периода 87,6 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 2%. Разница в средней цене на новостройки Подмосковья и «новой» Москвы составила в 3 кв. 2014 года 23,5% (в 3 кв. 2014 года разница составляла 22%).

В дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 123,8 тыс. руб./кв. м, на втором месте «новая» Москва, где средняя цена составила 108,2 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене новостройки г. Реутова, 97,3 тыс. руб./кв. м.

По итогам 4 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки бизнес-класса составила 139,6 тыс. руб./кв. м (+6,1% по сравнению с 3 кв. 2014 г.), в сегменте комфорт-класса – 84,0 тыс. руб./кв. м (-0,5%), в сегменте экономкласса – 81,4 тыс. руб. кв. м (-1%).

Распределение средневзвешенной цены в зависимости от стадии готовности выглядит достаточно традиционно – чем выше стадия, тем выше цена. Уровень цены на квартиры на 6-ой стадии (квартиры, оформленные в собственность застройщика) ниже, чем на квартиры, сданные ГК. Это связано с тем, что на завершающих стадиях строительства обычно остаются низколиквидные квартиры больших площадей на первых и последних этажах, на которые средняя цена кв. м обычно ниже, чем на более ликвидные квартиры небольших площадей.

Анализ спроса

По итогам 4 кв. 2014 года отмечен ажиотажный уровень потребительской активности. Основой для такого уровня спроса послужили такие факторы как снижение цены на нефть и резкое ослабление рубля, начавшееся в конце ноября. Все это послужило тому, что покупатели поторопились вложить оставшиеся денежные средства в недвижимость. Также отмечен рост ипотечных сделок – их доля в некоторых проектах достигала 90%. В среднем, доля ипотеки в количестве сделок составила около 35-40%.

По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до 4,5 млн. руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в диапазоне от 3,0 до 3,5 млн. руб.

По количеству комнат основным спросом пользуются однокомнатные (55%) и двухкомнатные квартиры (38%). В распределении по площадям наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-70 кв. м.

Прогноз развития рынка

Макроэкономическая ситуация в России демонстрирует тенденцию к осложнению. Последние данные Росстата показывают сокращение инвестиций в основной капитал с начала года на 2,8% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. За январь-ноябрь 2014 г. зафиксировано снижение реальных располагаемых доходов населения (-0,3%). Объем выполненных строительных работ уменьшился на 4,8%. Активность потребительского рынка, которая стимулируется в основном за счет розничного кредитования, будет претерпевать снижение, в виду сокращения объемов кредитования.

В декабре 2014 г. произошли события, которые неизбежно отразятся на инвестиционной и потребительской активности участников рынка. ЦБ РФ увеличил ключевую ставку до 17%. Увеличение ключевой ставки привело к росту ипотечных ставок на рынке (Сбербанк – лидер рынка ипотечного кредитования объявил о повышении процентных ставок на 2 п.п. до 14,5 - 16% годовых в рублях).

В результате увеличения ключевой ставки стоимость заемных средств для бизнеса резко возросла, а возможность кредитования в западных банках для российских компаний при этом закрыта в результате введенных ранее санкций. Кроме того, резкий обвал курса рубля привел к панике на рынке (ажиотажный спрос), значительному удорожанию себестоимости импортных материалов, а также в конечном счете привел к росту цен во многих проектах.

Паника, связанная с обесцениванием рубля, выразилась в массовом изъятии денежных средств из банковской системы. Многие девелоперы и агентства недвижимости заявили о резком увеличении объемов продаж. Некоторые застройщики, сокращая планируемые сроки запуска проектов, открыли продажи в объектах, которые планировалось вывести на рынок в 2015 г.

По данным Росреестра Московской области за январь-ноябрь 2014 г. число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве возросло на 33%. Высокая потребительская активность сохранялась и в декабре.

Таким образом, в 2015 г. стоит ожидать сокращения уровня спроса за счет снижения доходов населения, исчерпания накопленных средств, а также снижения доступности ипотечных кредитов. Потребительская активность не будет стимулировать рост цен, однако часть застройщиков будет пересматривать ценовую политику в сторону увеличения цен продаж из-за роста себестоимости строительства и рисков.

Кроме того в настоящий момент экономика в общем и рынок недвижимости в частности в значительной степени характеризуются фактором неопределенности. В такой ситуации многие девелоперы могут занять выжидательную позицию и придержать новые проекты от выхода на рынок в 2015 году (по крайней мере, в первой половине). Также участники рынка будут ожидать реальных действенных шагов со стороны государства по нивелированию негативного воздействия кризиса – как минимум снижения ключевой ставки, что позволит реанимировать ипотечное кредитование и стимулировать спрос.

КОРТРОС благоустроит территорию еще одного водного объекта

В рамках реализации проекта «Прима-Парк» специалисты...

Краткий обзор рынка бюджетных новостроек Москвы по итогам 2014 года

Конец 2014 года на рынке недвижимости, несмотря на...